Saint-malo prix immobilier : où investir intelligemment en 2024 ?

Saint-Malo, la cité corsaire, séduit par son histoire riche, son architecture unique et son littoral exceptionnel. Le marché immobilier malouin, dynamisé par un fort attrait touristique et une qualité de vie enviée, attire un grand nombre d'investisseurs. L'évolution notable des prix immobiliers ces dernières années incite à une analyse approfondie des perspectives et des risques. Le marché immobilier de Saint-Malo est-il encore accessible en 2024, et quelles sont les meilleures perspectives d'investissement ?

Nous vous fournirons des informations clés pour vous aider à prendre des décisions éclairées et à réaliser un investissement judicieux dans cette ville bretonne pleine de charme. Êtes-vous prêt à découvrir les secrets du marché immobilier malouin ?

Analyse des tendances actuelles du marché immobilier malouin

Pour appréhender le marché immobilier de Saint-Malo en 2024, il est primordial d'examiner les données clés et les facteurs qui le modèlent. L'étude des prix au mètre carré par secteur, l'évolution des prix sur les dernières années, le volume des transactions et le type de biens les plus convoités permettent de brosser un portrait précis de la conjoncture actuelle. Il est également nécessaire de considérer des éléments tels que le tourisme, la démographie et l'économie locale pour anticiper les évolutions futures.

Données essentielles du marché immobilier

Le prix moyen au mètre carré à Saint-Malo présente des disparités importantes selon les secteurs. Intra-Muros, avec son cachet historique et son attrait touristique, affiche les tarifs les plus élevés, tandis que des secteurs tels que Saint-Servan peuvent offrir des opportunités plus accessibles. L'évolution des prix a été marquée par une progression notable ces dernières années, notamment pour les biens situés en bord de mer. Le tableau ci-dessous présente les prix moyens au m² observés en 2023, et servant de base aux estimations pour 2024 [1] :

Secteur	Prix moyen au m² (Appartement)	Prix moyen au m² (Maison)
Intra-Muros	6 500 €	8 000 €
Paramé	5 200 €	6 000 €
Rocabey	5 000 €	5 800 €
Saint-Servan	4 200 €	5 000 €
Rothéneuf	4 800 €	5 500 €

• Le volume des ventes a légèrement diminué en 2023 par rapport à 2022, en raison de l'augmentation des taux d'intérêt et d'une prudence accrue des acheteurs [2] .
• Les types de biens les plus recherchés demeurent les appartements avec vue sur mer et les maisons familiales avec jardin [3] .
• Le taux de logements vacants est faible, particulièrement pendant la saison estivale, ce qui constitue un avantage pour les investisseurs immobiliers [4] .
• La rentabilité locative brute moyenne oscille entre 3% et 5%, selon le type de bien et le secteur [5] .

Facteurs déterminants du marché

Plusieurs éléments exercent une influence considérable sur le marché immobilier de Saint-Malo. Le tourisme joue un rôle majeur, avec une forte demande de locations saisonnières pendant les congés d'été. L'évolution démographique, avec l'arrivée de nouveaux habitants et le vieillissement de la population, impacte les besoins en matière de logement. Les infrastructures, telles que l'amélioration des transports et les projets d'aménagement urbain, contribuent également à stimuler le marché. Par ailleurs, l'attrait de la côte d'Emeraude reste un argument de poids pour les acheteurs [6] .

• Tourisme : La forte saisonnalité touristique influence la demande locative, avec une majoration des tarifs en été et une diminution hors saison.
• Démographie : Le vieillissement de la population et l'arrivée de jeunes actifs transforment les besoins en matière de logement (accessibilité, proximité des services).
• Infrastructures : Le développement des transports (TGV, aéroport de Dinard) et les projets urbains (requalification de friches industrielles) renforcent l'attractivité de Saint-Malo.
• Économie locale : La vitalité du tourisme, de l'industrie maritime (construction navale, pêche) et de la recherche (biotechnologies marines) soutient le marché immobilier.
• Environnement : La proximité de la mer et de la nature (sentiers côtiers, espaces naturels préservés) constitue un atout majeur pour l'attractivité de la ville.

Secteurs de Saint-Malo : analyse SWOT

Chaque secteur de Saint-Malo possède ses propres caractéristiques, avantages et inconvénients. Une analyse SWOT (Forces, Faiblesses, Opportunités, Menaces) permet de repérer les meilleurs secteurs pour investir en fonction de ses objectifs et de son profil d'investisseur. Une vision claire de chaque secteur est indispensable pour optimiser son investissement et maîtriser les risques.

Intra-muros (la ville close) : prestige et histoire

Intra-Muros, le cœur historique de Saint-Malo, est un lieu d'exception qui attire les touristes du monde entier. Son patrimoine architectural remarquablement préservé, ses remparts imposants qui offrent une vue imprenable sur la mer, et ses ruelles animées où se côtoient commerces et restaurants en font un secteur très prisé. Cependant, les prix immobiliers y sont particulièrement élevés, et la disponibilité des biens est limitée, ce qui rend l'investissement plus complexe. La difficulté de stationnement est un autre facteur à prendre en compte.

• Forces : Patrimoine exceptionnel, forte attractivité touristique, marché locatif saisonnier dynamique, forte demande de locations de courte durée.
• Faiblesses : Prix très élevés, disponibilité limitée des biens, réglementations spécifiques (monuments historiques, PLU), difficultés de stationnement, nuisances sonores liées à l'activité touristique.
• Perspectives : Investissement dans des biens de prestige (appartements avec vue sur mer, hôtels particuliers), potentiel de location saisonnière haut de gamme (Airbnb Luxe, conciergerie de luxe), développement de commerces de niche (galeries d'art, boutiques de créateurs).
• Risques : Dépendance excessive au tourisme (impact des crises sanitaires ou économiques), impact des réglementations sur la rénovation (contraintes architecturales), risque de spéculation, forte concurrence sur le marché de la location saisonnière.

Paramé : plage et ambiance familiale

Paramé, avec sa célèbre plage du Sillon, longue de près de 3 kilomètres, est un secteur familial et animé. Les prix y sont plus accessibles qu'à Intra-Muros, ce qui en fait un lieu attractif pour les acquéreurs de résidence principale ou secondaire. Le dynamisme commercial, avec ses nombreux commerces de proximité et ses marchés, et la proximité de la plage, idéale pour les familles, sont des atouts importants. On y trouve des maisons de ville typiques et des appartements avec vue sur mer.

• Forces : Proximité de la plage du Sillon, ambiance familiale, prix plus accessibles qu'Intra-Muros, bonne desserte en transports en commun, présence d'écoles et de commerces de proximité.
• Faiblesses : Dynamisme commercial moins important qu'à Intra-Muros, certains secteurs moins bien desservis (notamment en soirée), risque de saturation du front de mer en haute saison.
• Perspectives : Investissement locatif familial (appartements T3 ou T4 à proximité des écoles), acquisition de résidences secondaires (appartements avec vue sur mer), potentiel de plus-value à long terme grâce à l'attractivité croissante du secteur.
• Risques : Concurrence d'autres stations balnéaires de la côte d'Emeraude, risque de surconstruction (notamment sur le front de mer), sensibilité aux aléas climatiques (tempêtes, érosion).

Rocabey : calme et proximité

Rocabey est un secteur résidentiel calme et agréable à vivre. Sa proximité du centre-ville, accessible à pied ou en vélo, et de la mer, avec la plage de l'Éventail, en fait un lieu prisé par les familles et les jeunes actifs. L'ambiance de village, avec son marché et ses commerces de proximité, et la qualité de vie, avec ses espaces verts et ses équipements sportifs, sont des atouts notables. On y trouve principalement des maisons individuelles avec jardin et des petits immeubles résidentiels.

• Forces : Secteur résidentiel calme, proximité du centre-ville et de la mer, ambiance de village, bonne qualité de vie, présence d'écoles et de commerces de proximité.
• Faiblesses : Attractivité touristique moins importante qu'à Intra-Muros ou Paramé, prix en augmentation, offre de transports en commun limitée en dehors des heures de pointe.
• Perspectives : Investissement locatif pour les étudiants (proximité des écoles supérieures) ou les jeunes actifs (appartements T1 ou T2), acquisition d'une résidence principale (maisons individuelles avec jardin), potentiel de valorisation grâce à la demande croissante pour les secteurs résidentiels calmes.
• Risques : Gentrification (hausse des prix et transformation du tissu social), augmentation des impôts locaux, difficultés de stationnement dans certaines rues.

Saint-servan : renouveau et dynamisme

Saint-Servan est un secteur en plein essor, avec des prix plus abordables et un dynamisme culturel et commercial grandissant. C'est un lieu attractif pour les investisseurs à la recherche de potentiel et de plus-value à moyen terme. Des projets de rénovation urbaine, comme la requalification du quartier de la gare, contribuent à améliorer la qualité de vie et à renforcer l'attractivité du secteur. On y trouve une grande variété de biens immobiliers, des maisons de ville à rénover aux appartements modernes.

• Forces : Secteur en plein renouveau, prix plus accessibles, dynamisme culturel et commercial (marché, concerts, festivals), bonne desserte en transports en commun, présence de nombreux commerces de proximité.
• Faiblesses : Certains secteurs nécessitent des rénovations, image moins prestigieuse qu'Intra-Muros, insécurité perçue dans certains quartiers, offre de stationnement limitée.
• Perspectives : Investissement dans des projets de rénovation (maisons de ville à réhabiliter), potentiel de plus-value à moyen terme grâce aux projets urbains, investissement locatif pour les familles et les jeunes actifs (appartements T2 ou T3 à proximité des commerces et des transports).
• Risques : Risque de gentrification (déplacement des populations les plus modestes), développement inégal des infrastructures, forte concurrence sur le marché locatif.

Rothéneuf : nature et tranquillité

Rothéneuf offre un cadre naturel exceptionnel, idéal pour une résidence secondaire ou un investissement dans des locations saisonnières de standing. Le calme, la beauté des paysages, avec ses falaises sculptées par les vagues et ses plages de sable fin, et la proximité du GR34 attirent une clientèle exigeante, à la recherche de tranquillité et de déconnexion. On y trouve principalement des villas avec jardin et des maisons de caractère.

• Forces : Cadre naturel exceptionnel, calme, idéal pour une résidence secondaire, proximité du GR34, forte demande de locations saisonnières de standing.
• Faiblesses : Eloignement du centre-ville, dépendance à la voiture, offre de commerces et de services limitée, forte saisonnalité touristique.
• Perspectives : Acquisition d'une résidence secondaire (villas avec vue sur mer), investissement dans des locations saisonnières de luxe (villas avec piscine, services personnalisés), développement d'activités liées au tourisme vert (chambres d'hôtes, gîtes).
• Risques : Dépendance au tourisme estival, difficulté de louer hors saison, sensibilité aux aléas climatiques (tempêtes, érosion), forte concurrence sur le marché de la location saisonnière de luxe.

Stratégies d'investissement adaptées à chaque profil

Le choix d'une stratégie d'investissement doit être adapté à votre profil et à vos objectifs. Un investisseur locatif cherchant une rentabilité rapide aura des priorités différentes d'un acquéreur de résidence principale ou d'un investisseur visant une plus-value à long terme. Définir clairement vos besoins et vos attentes est donc primordial avant de vous lancer. Prenez le temps d'évaluer votre capacité financière et votre tolérance au risque.

Investisseur locatif : rentabilité à court terme

Pour un investisseur locatif visant une rentabilité rapide, il est conseillé de privilégier les studios ou les petits appartements situés à Intra-Muros ou à Paramé. Une gestion locative saisonnière optimisée, en utilisant des plateformes spécialisées et des services de conciergerie, peut maximiser vos revenus. La conformité aux obligations légales, notamment la déclaration des revenus locatifs et le respect de la réglementation Airbnb, est impérative. Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) favorable est un atout majeur pour séduire les locataires, de plus en plus sensibles aux enjeux environnementaux. N'oubliez pas d'inclure les charges de copropriété et la taxe foncière dans votre calcul de rentabilité.

Acquéreur : résidence principale ou secondaire

L'acquéreur d'une résidence principale ou secondaire se tournera davantage vers les secteurs résidentiels tels que Rocabey ou Saint-Servan, en fonction de son budget et de ses besoins (proximité des écoles, des commerces, de la plage). La négociation du prix est une étape déterminante, et il est recommandé de solliciter l'assistance d'un professionnel de l'immobilier. Il est également judicieux de s'informer sur les dispositifs d'aides financières disponibles, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui peuvent faciliter l'acquisition. Pensez à vérifier la qualité de l'isolation thermique et phonique du bien.

Investisseur : Plus-Value à long terme

L'investisseur visant une plus-value à long terme ciblera les secteurs en mutation, comme Saint-Servan, et s'intéressera aux projets de rénovation. Il est important de suivre l'évolution des infrastructures et des aménagements urbains, car ils peuvent avoir un impact significatif sur la valeur des biens. La patience et la diversification du patrimoine immobilier sont des éléments clés pour réussir dans ce type d'investissement. Il est à noter que le prix de l'immobilier à Saint-Malo a connu une augmentation d'environ 35% en moyenne sur les 5 dernières années (2018-2023), témoignant du potentiel de valorisation [7] .

Défis et risques : préparer son investissement

Investir dans l'immobilier à Saint-Malo présente des défis et des risques qu'il est indispensable de prendre en compte. La surévaluation potentielle de certains biens, les fluctuations du marché, l'influence des réglementations environnementales et le risque de vacance locative sont autant d'éléments à analyser pour minimiser les risques et optimiser vos chances de réussite. Une étude de marché approfondie et une planification financière rigoureuse sont essentielles.

• Comparer les prix : Il est essentiel de comparer les prix des biens similaires dans le même secteur et de se faire accompagner par un expert immobilier pour obtenir une estimation objective de la valeur du bien.
• Diversifier les investissements : Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Diversifiez vos investissements immobiliers en explorant différents types de biens et différents secteurs géographiques.
• Anticiper les coûts de rénovation énergétique : Les réglementations environnementales sont de plus en plus strictes. Anticipez les coûts de rénovation énergétique et privilégiez les biens performants sur le plan énergétique.
• Adapter les prix à la demande : Surveillez attentivement le marché locatif et adaptez vos prix en fonction de la demande et de la concurrence.
• Se différencier : Proposez des biens de qualité, avec des prestations soignées et des services personnalisés pour vous démarquer de la concurrence. Mettez en valeur les atouts de votre bien (vue sur mer, jardin, balcon).

Perspectives d'avenir du marché immobilier malouin

L'avenir du marché immobilier malouin sera façonné par divers facteurs, parmi lesquels les grands projets urbains, l'évolution du tourisme, les enjeux liés à la transition énergétique et les tendances démographiques. Suivre ces évolutions est essentiel pour anticiper les opportunités et les menaces à venir. Les prévisions concernant l'évolution des prix sont incertaines, mais il est probable que le marché reste dynamique, avec des disparités notables entre les différents secteurs.

Plusieurs projets structurants impacteront le marché immobilier. La rénovation du quartier de la gare, avec la création d'un pôle d'échanges multimodal, devrait renforcer l'attractivité de Saint-Servan. Le développement du tourisme durable, avec la valorisation du patrimoine naturel et la promotion des mobilités douces, pourrait favoriser les investissements dans les secteurs périphériques, tels que Rothéneuf. La crise énergétique, enfin, incitera à privilégier les biens performants sur le plan énergétique et à investir dans la rénovation thermique des bâtiments [8] .

Saint-malo : une valeur sûre pour investir en 2024 ?

En conclusion, Saint-Malo présente un marché immobilier dynamique avec des perspectives intéressantes pour les investisseurs en 2024. Son emplacement privilégié, un tissu économique diversifié et un cadre de vie exceptionnel font de cette ville une destination de choix. Cependant, il est déterminant de prendre en considération les défis et les risques, de solliciter l'accompagnement de professionnels et d'adapter sa stratégie à son profil et à ses objectifs. N'hésitez pas à vous rendre sur place pour découvrir les différents secteurs et vous imprégner de l'ambiance locale.

Investir à Saint-Malo exige une étude approfondie du marché et une approche personnalisée, mais le potentiel de cette cité bretonne en fait une option à privilégier pour un investissement immobilier réussi. La prudence, la vigilance et une recherche d'informations exhaustive sont les clés pour prendre des décisions éclairées et tirer parti des opportunités offertes par le marché immobilier malouin. Alors, prêt à embarquer pour Saint-Malo ?

Sources :

1. Prix moyens constatés par les Notaires de France en 2023.
2. Analyse du volume des ventes par l'INSEE en 2023.
3. Tendances du marché immobilier analysées par Meilleurs Agents en 2023.
4. Taux de vacance locative estimé par SeLoger en 2023.
5. Rentabilité locative brute moyenne calculée par Logic-Immo en 2023.
6. Attractivité de la côte d'Emeraude soulignée par l'Office de Tourisme de Saint-Malo en 2024.
7. Evolution du prix immobilier par LPI-SeLoger en 2023.
8. Les projets structurants qui impacteront le marché immobilier analysés par Ouest-France Immo en 2024.